Elsfleth

Verfahrenstypen Bauanträge

Die Verfahrenstypen der Bauanträge

1. Bauvoranfrage

Es ist nicht immer eindeutig erkennbar, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Rechtliche Sicherheit erhalten Sie am schnellsten mit einer sogenannten Bauvoranfrage, die Sie schon vor dem Grundstückskauf oder einem aufwändigeren Bauchgenehmigungsverfahren stellen können.

Auf diese Voranfrage wird mit einem verbindlichen Bauvorbescheid, in dem über die gestellten Fragen entschieden wird, schnellstmöglich reagiert.

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Ein positiver Bauvorbescheid ist 3 Jahre gültig und macht eine erneute Prüfung der Einzelfragen überflüssig. Wird in diesem Zeitraum jedoch kein Bauantrag gestellt, entfällt diese Bindungswirkung. Der Vorbescheid kann aber auf Antrag um 3 Jahre verlängert werden, wenn ein entsprechender Verlängerungsantrag vor Ablauf der Geltungsdauer eingereicht worden ist. Bitte beachten Sie, dass ein positiver Bauvorbescheid noch nicht zur Ausführung des Bauhabens berechtigt. Er stellt lediglich fest, dass die Baumaßnahme, bezogen auf die zu klärenden Fragen, dem öffentlichen Baurecht entspricht. Dieses Verfahren der Bauvoranfrage lohnt sich, denn die anfallenden Gebühren sind wesentlich geringer als für die Bearbeitung eines vollständigen Bauantrages. Außerdem wird neben der Planungssicherheit auch eine Beschleunigung des anschließenden Baugenehmigungsverfahrens erreicht.

Die Bauvoranfrage kann von Grundstückseigentümern, von potenziellen Bauinteressenten sowie von Bauträgern bei der Gemeinde/ Stadt oder beim Landkreis schriftlich eingereicht werden. Ein entsprechendes Formular haben wir auf dieser Homepage für Sie hinterlegt. Dem Antrag sind die Unterlagen beizufügen, die zur Beurteilung der zu entscheidenden Fragen des Vorhabens notwendig sind.

Zwingend erforderlich sind jedoch folgende Dokumente:

  • Auszug aus der Liegenschaftskarte
  • Übersichtsplan im M 1:500 oder 1:1.000
  • Bauentwurfsskizzen
  • Baubeschreibung
  • Ggf. Betriebsbeschreibung (z.B. bei Gewerbebetrieben oder
        landwirtschaftlichen Betrieben)

 

2. Baugenehmigung

Die Nds. Bauordnung (NBauO) unterscheidet zwischen baugenehmigungspflichtigen, mitteilungspflichtigen, genehmigungsfreien und verfahrensfreien Vorhaben. Aber grundsätzlich sind die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig.

In der Regel werden für alle baulichen Anlagen, die nicht genehmigungsfrei und keine Sonderbauten sind, die Baugenehmigungsverfahren im sogenannten vereinfachten Verfahren nach § 63 NBauO durchgeführt.

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In diesem Verfahren nach § 63 der Nds. Bauordnung (NBauO) werden die Bauvorlagen nur auf Ihre Vereinbarkeit mit

  • dem städtebaulichen Bauplanungsrecht,
  • den Grenz- und Gebäudeabständen,
  • der Eignung von Rettungswegen,
  • der Stellplatzpflicht,
  • den Vorschriften über Werbeanlagen und
  • den sonstigen Vorschriften des öffentlichen Rechts, die Anforderungen an bauliche Anlagen oder Baumaßnahmen stellen, geprüft.

 

Das umfassende Baugenehmigungsverfahren nach § 64 der NBauO wird bei allen Sonderbauten (z.B. bei Hochhäusern, Verkaufsstätten, Heimen usw.) durchgeführt. In diesem umfassenden Verfahren wird das jeweilige Bauvorhaben unter allen Gesichtspunkten des öffentlichen Baurechts geprüft. Verläuft diese Prüfung positiv, wird eine Baugenehmigung (umfassende öffentlich- rechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung) erteilt.


Entwurfsverfasser/ -in

Für die Erstellung der Bauvorlagen (Entwurf) und der Unterzeichnung des Bauantrages sollten Sie nur berechtigte Entwurfsverfasser/- innen (Maurer, Betonbauer, Zimmerer), Hochbautechniker/- innen und Innenarchitekten bzw. Innenarchitektinnen beauftragt werden. Bei eventuellen Unklarheiten sollte Ihnen der/die gewählte Entwurfsverfasser/ -in die Planvorlageberechtigung nachweisen können, denn sie sind dafür verantwortlich, dass der Entwurf dem öffentlichen Baurecht entspricht.


Bauantrag

Der Bauantrag muss von Ihnen und der Entwurfsverfasserin/ dem Entwurfsverfasser mit Tagesangabe unterschrieben sein.

Zusätzlich sind dem Bauantrag laut Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) im Regelfall folgende Unterlagen beizufügen:

  • ein Antragsvordruck
  • ein Auszug aus der Liegenschaftskarte
                      - ein Lageplan im Maßstab 1:1.000
                        oder 1:500
                      - Bauzeichnungen im Maßstab 1:1.000
                        mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten
  • eine Baubeschreibung
  • Berechnungen der bebauten Fläche, der Geschossflächenzahl, des umbauten
        Raumes, des Rohbau- und Herstellungskosten
  • ein Nachweis der Pkw-Stellplätze
  • ggf. ein Freiflächengestaltungsplan mit Bäumen und Bepflanzungsarten
  • ggf. ein Nachweis der Standsicherheit und/ oder des Brandschutzes
  • ein statischer Erhebungsbogen

 

Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens

Der Bauantrag bzw. Bauvoranfrage wird von Ihnen über die Stadt Elsfleth eingereicht. Dieser kann auch direkt bei der Baugenehmigungsbehörde abgegeben bzw. zugesandt werden:

Landkreis Wesermarsch
Fachdienst 60 Bauen
Poggenburger Straße 15, 26919 Brake
Telefon: 04401 /927-227, Fax: 04401 / 3471

oder

Stadt Elsfleth
Fachdienst 4
Rathausplatz 1, 26931 Elsfleth
Telefon: 04405 /504-33, Fax: 04404 / 504-39

 

Anträge nach § 62 NBauO = 2 fach (Genehmigungsfreie Baumaßnahmen =  
                                                        Mitteilungsverfahren)

Anträge nach § 63 NBauO = 3 fach (vereinfachtes Verfahren =
                                                        Regelverfahren)

Anträge nach § 73 NBauO = 3 fach (Bauvoranfrage)

Für den Antrag wird dann vom Landkreis in einem EDV-unterstützen Verfahren ein Vorgang angelegt und ein Aktenzeichen vergeben. Der Antrag wird dann auf Vollständigkeit und in Einzelpunkten nach Vereinbarkeit mit dem öffentlichen Baurecht geprüft.

Parallel dazu werden im jeweiligen Einzelfall notwendigerweise zu beteiligenden Fachbehörden um Stellungnahme gebeten, z.B. das Staatliche Gewerbeaufsichtsamt, die Straßenbauverwaltung, das Amt für Umwelt und Wasserwirtschaft, die Landwirtschaftskammer, der Brandschutzprüfer oder die Denkmalbehörde.

Sobald die Stellungnahmen vorliegen und Ihrem Bauvorhaben nicht entgegenstehen, wird Ihnen die Baugenehmigung unter Auswertung der fachlichen Stellungnahmen erteilt. Wenn das Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Der Baugenehmigungsbescheid, ergeht ggf. mit Bedingungen, Auflagen und Hinweisen. Die Bauvorlagen werden mit einem Genehmigungsstempel versehen und in einfacher Ausfertigung als Bestandteil der Baugenehmigung an Sie zurückgegeben. Die Nebenbestimmungen, Hinweise und evtl. Grüneintragungen auf den bauvorlagen sind Gegenstand der Baugenehmigung und bedürfen der besonderen Beachtung.

Geltungsdauer der Baugenehmigung

Die Baugenehmigung erlischt ebenso wie der Bauvorbescheid, wenn innerhalb von drei Jahren nach Erteilung nicht mit der Ausführung der Baumaßnahme begonnen wurde oder die Bauausführung drei Jahre lang unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist um bis zu drei Jahre verlängert werden, wenn ein entsprechender Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer eingereicht wird.

Baugenehmigungsgebühren

Die Gebühren für die Genehmigung, die Prüfung bautechnischer Nachweise und die Fachbehördenbeteiligung werden nach dem Nds. Verwaltungskostengesetz und der Baugebührenordnung vom Landkreis Wesermarsch festgesetzt. Die reinen Baugenehmigungsgebühren richten sich nach der Höhe des Rohbauwertes, der nach dem Indexwert einer Verordnung errechnet wird. In einigen Sonderfällen kann sich die Höhe auch nach den Herstellungskosten errechnen. Auch die Ablehnung und Rücknahme eines Antrags sind in der Regel gebührenpflichtig.

 

Teilbaugenehmigung

Ist ein Bauantrag eingereicht, kann der Beginn der Bauarbeiten für die Baugrube und für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte auf schriftlichen Antrag schon vor Erteilung der Baugenehmigung schriftlich zugelassen werden. Wenn dieser Antrag genehmigt wird, berechtigt die gebührenpflichtige Teilbaugenehmigung ausdrücklich nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.

 

Genehmigungsfreie Baumaßnahmen (Mitteilungsverfahren)

Gem. § 62 der Nds. Bauordnung (NBauO) können bestimmte Gebäude und die dazugehörigen Nebenanlagen auch ohne Baugenehmigung realisiert werden.

Im Einzelnen handelt es sich dabei um Wohngebäude geringer Höhe (auch mit Räumen für freie Berufe, z.B. Ärzte, Rechtsanwälte) inkl. Zugehöriger Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen in Kleinsiedlungsgebieten, reinen, allgemeinen und besonderen Wohngebieten, gewerbliche Betriebsgebäude geringerer Höhe in Gewerbe- und Industriegebieten.

Unter folgenden Voraussetzungen sind diese Vorhaben nur mitteilungs-, aber nicht genehmigungspflichtig:

  • Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes mit der Festsetzung als Kleinsiedlungsgebiet, reines, allgemeines oder besonderes Wohngebiet (für Wohngebäude) oder als Gewerbe- und Industriegebiet (für gewerbliche Betriebsgebäude).
  • Die Baumaßnahme widerspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes.
  • Notwendige Befreiungen/ Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes wurden bereits erteilt.
  • Notwendige Abweichungen wurden auf gesonderten Antrag bereits zugelassen.
  • Die zuständige Gemeinde hat bestätigt, dass die Erschließung gesichert ist und Sie ein Antrag auf vorläufige Untersagung des Baugesuches nicht stellen wird.
  • Evtl. zu prüfende Nachweise der Standsicherheit, des Brandschutzes oder der Eignung von Rettungswegen wurden geprüft und bestätigt.


Vor Baubeginn müssen Sie lediglich eine entsprechende schriftliche Mitteilung bei der Stadt Elsfleth einreichen. Dieser Mitteilung fügen Sie bitte die vollständigen Bauvorlagen (in zweifacher Ausführung), die von einem Entwurfsverfasser/ einer Entwurfsverfasserin unterschrieben sind, und – wenn erforderlich- die Nachweise der Standsicherheit und des Brandschutzes bei.

Nach Eingang der vollständigen Unterlagen erteilt Ihnen die Stadtverwaltung Elsfleth, wenn die Voraussetzungen vorliegen, die vorgenannte Bestätigung innerhalb eines Monats. Sobald Ihnen diese Bestätigung vorliegt, können Sie mit dem Bauvorhaben beginnen. Anschließend übersendet die Gemeinde/ Stadt dem Landkreis einen Satz der Unterlagen. Auch hierüber werden Sie schriftlich informiert.

Folgende Punkte sind bei diesem Verfahren noch zu beachten:

  • Dem Entwurfsverfasser/ der Entwurfsverfasserin wird eine erhöhte Verantwortung übertragen, da nur er/sie für die Einhaltung der Bauvorschriften verantwortlich ist.
  • Notwendige Genehmigungen nach anderen Rechtsvorschriften sind vor Baubeginn einzuholen. Hierzu zählen insbesondere auch Bestätigungen über eventuell notwendige Prüfungen der Standsicherheit, des Brandschutzes und der Eignung der Rettungswege.
  • Die Baumaßnahme darf nicht vom Entwurf abweichen.
  • Die Bauvorlagen einschließlich der bautechnischen Nachweise müssen während der Durchführung der Baumaßnahme an der Baustelle vorgelegt werden können.
  • Für die Bauherrin/ den Bauherrn besteht eine Wahlfreiheit zwischen dem Mitteilungsverfahren (als Angebot des Gesetzgebers) und der Erteilung einer Baugenehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde.